ПО ЦЕНЕ УЧАСТКОВ
Когда встают продажи, расходы девелопера неизбежно начинают расти. В первую очередь — на рекламу. По подсчетам Vesco Consulting, пять билбордов на популярных шоссе обходятся в $7500 в месяц, ролики на радио — в $10 000-15 000, реклама в Интернете — минимум в $10 000. Итого $42 500. Плюс само строительство, которое не получается финансировать за счет покупателей. «А если его остановить, то продаж не будет вообще», — говорит Картавцева. Чтобы довести стройку до конца, приходится одалживаться. Но сегодня взять кредит меньше чем под 13-15% годовых в валюте невозможно. Девелоперы, впрочем, уверены, что рост цен на землю способен покрыть даже такие расходы. И не только покрыть. «Даже если дома будут продаваться несколько лет, повышение цен обеспечит прибыль», — говорит первый замгендиректора «Велес Капитал Девелопмент» Дмитрий Джамбакиев.
По этой причине Тарас Нечипоренко, директор девелоперской компании Farm House, строящей поселок «Деревня Озерна» в 97 км по Новой Риге, чувствует себя абсолютно спокойно: «За 2-3 года земля выросла в цене на 90%». При этом за два года Farm House продала лишь 21 из 41 своего дома, то есть менее трех домов в квартал.
Capital Group купила землю для поселка больше пяти лет назад, когда сотка в той зоне на Рублевке, по данным Rway, стоила $9450. К 2007 г. она подорожала на 273%, до $35 250. Когда Capital Group начала стройку — а это 36 000 м2 жилья, — себестоимость строительства загородного дома составляла около $450/м2. Допустим, что 18 000 м2 девелопер построил по этой цене, другую половину — по $700 за 1 м2 (цены 2007 г.), всего истратив $20,7 млн. Если Capital Group продаст все 7,5 га земли в поселке без учета строений, то выручит $26,4 млн. «ЭлитСтрой», вложившая в проект $24 млн, при продаже 7 га, отведенных под поселок, как минимум вернет инвестиции.
Если речь пойдет о земле с домами, то Capital Group заработает около $190 млн, даже не поднимая цен. «ЭлитСтрой», продав все дома по минимальной рыночной цене, заработает около $60 млн. Так что у обоих девелоперов есть мотив не жадничать. По пути снижения цен, скорее всего, пойдут и другие строители подмосковных коттеджей. «Провальных поселков всегда будет достаточно: меняется мода, меняются приоритеты, а большинство проектов запаздывает», — говорит Ветлугина. Но скоро цена ошибки девелопера станет выше. Президент компании «Мультигрупп» Юрий Назаров считает, что серьезный рост цен на землю уже позади: отныне она будет прибавлять лишь по 10% в год. Что заметно ниже банковских ставок по кредитам, без которых не может обойтись ни один долгострой.
Лилия Лобанова
Комментариев нет:
Отправить комментарий