Советы риелтора
Главные ошибки покупателей и продавцов недвижимости
в 2005 г.
в 2005 г.
Ошибки покупателей.
Часть 1.
В 2005 г рынок недвижимости был наполнен ожиданием перерекламированной “Bubbles”. К счастью этого не случилось, но произошла коррекция цен. Рынок выровнялся. Тоесть, цены продолжают расти, но не так значительно и быстро - так называемый “flat market”. В условиях этого рынка покупатели и продавцы должны придерживаться абсолютно другой тактики, чем в условиях “hot market”, когда цены растут стремительно.
Рассмотрим основные ошибки, которые покупатели и продавцы сделали в 2005г. Опираясь на этот опыт, при покупке или продаже в этом году, можно избежать многих трудностей и сохранить деньги.
Недвижимость была куплена для быстрой перепродажи слишком дорого.
По ошибке считая, что предостережения о "Bubbles" это выдумки, или отнюдь их не касаются, свежеиспеченные Real estate инвесторы хотели заработать “за выходные” легкие миллионы. Но, они не осознавали, что покупают недвижимость у более осведомленных инвесторов за, уже, довольно высокую цену. При тенденции рынка к выравниванию, вообще говоря, достаточно сложно “купить- продать” недвижимость за короткий срок и при этом заработать. Помните, инвестирование в недвижимость это долгосрочные инвестиции. А если, вдобавок, и купили слишком дорого, то вероятность успеха этого проекта практически сводится к нулю.
Использование Іinterest-only финансирования.
Многие покупатели быстро поняли, что единственной возможностью приобрести недвижимость для них является interest-only или negative amortization финансирование. В этом случае выплачиваются только проценты на заем, а сумма займа остается той же (или увеличивается в ситуации negative amortization. Т.к. заемщик платит значительно заниженный % . Разница между этим процентом и реальным, существующим на сегодняшний день на рынке добавляется к займу). Такие собственники с течением времени легко могут попасть в ситуацию, когда их долг банку превысит рыночную стоимость жилья. Продать такое жилье без потери денег будет невозможно. Банк выставит жилье на распродажу (foreclosure). И ничего хорошего из этого не выйдет. В связи с этим следует отметить, что постоянный % на займы будет очень популярен в 2006г.
Недальновидность при покупке.
Новое строительство было чрезвычайно популярно в 2005г. Каждый покупатель хотел выбрать свою отделку, стиль, покрытие для полов, кухонные кабинеты и т.д. Но покупатели 2005 г теперь становятся продавцами. Они не могут заработать на перепродаже те деньги, которые планировали, поскольку слишком много денег было затрачено на дополнительные расходы по внутреннему оформлению. Тщательно обдумайте и спланируйте на будущее, что важно улучшить, а что лучше оставить, как есть, с точки зрения перепродажи, перед тем, как подписывать контракт.
Отказ от профессиональной инспекции жилья.
Во времена, когда маркет был более склонен к продавцам, многие покупатели были вынуждены покупать жилье в том состоянии, в котором оно было. По-этому они решали, что инспекцию делать не нужно, так как она ни на что не влияет, и отказывались от нее. Никогда не отказывайтесь от права провести инспекцию! И обязательно обращайтесь к профессиональным инспекторам. Важно помнить, что делая инспекцию вы платите деньги за знание, которое поможет вам принять окончательное решение о покупке и сохранит вас от значительных затрат и головной боли в будущем.
Бесплатные *подарки* строителей не заставили вас задуматься.
Два года без оплаты коммунальных услуг (assessments), кухонное оборудование из нержавейки, дорогая керамическая плитка и ванное оборудование, оплата closing cost, плазменные телевизоры и т.д. раздавались строителями, чтобы заинтересовать покупателей подписать контракт. Многие покупатели не задумывались над тем, что все эти подарки были сигналом замедления маркета, и, что даже строителю было не так просто продать это жилье. Новостройки было тяжело продавать не только из-за повышенной конкуренции, но также из-за недостаточного количества покупателей.
Один агент представлял интересы покупателей и продавцов.
Ожидая получить цену пониже, или по собственной беззаботности, покупатели сотрудничали с агентом, который, в тоже, время представлял интересы продавцов. Большинство штатов требуют подписания соглашения, уведомляя все стороны о том, что агент представляет одновременно продавцов и покупателей. Но лучше всего, когда покупатели представлены агентом, который отстаивает только их интересы. В этом случае удастся сэкономить больше, т.к. ваш агент сможет выторговать гораздо более низкую цену.
Не ознакомились с правилами ассоциации домовладельцев.
Перед тем, как подписывать контракт очень важным моментом является ознакомление с условиями ассоциации домовладельцев. Иначе, например, может произойти так, что вам придется избавиться от вашей любимой собаки, так как в доме запрещено держать животных. Также, очень важно знать, предвидятся ли какие либо дополнительные выплаты на коммунальные услуги (specіal assessments). Например, для общего ремонта дома, замены окон или новой крыши, и т.д. Такие расходы могут в будущем обойтись вам в тысячи.
Неосведомленность о “transfer taxes”.
Некоторые покупатели узнают слишком поздно о необходимости заплатить большую, незапланированную сумму так называемых *transfer taxes*. В зависимости от штата и города, эти услуги могут оплачивать как продавцы, так и покупатели. В большинстве случаев эта сумма не может быть финансирована, и это становится причиной отказа от покупки. Перед тем, как подписывать контракт, поинтересуйтесь, кто платит *transfer taxes* и, как их посчитать. Вы должны знать заранее на что рассчитывать.
Рассмотрим основные ошибки, которые покупатели и продавцы сделали в 2005г. Опираясь на этот опыт, при покупке или продаже в этом году, можно избежать многих трудностей и сохранить деньги.
Недвижимость была куплена для быстрой перепродажи слишком дорого.
По ошибке считая, что предостережения о "Bubbles" это выдумки, или отнюдь их не касаются, свежеиспеченные Real estate инвесторы хотели заработать “за выходные” легкие миллионы. Но, они не осознавали, что покупают недвижимость у более осведомленных инвесторов за, уже, довольно высокую цену. При тенденции рынка к выравниванию, вообще говоря, достаточно сложно “купить- продать” недвижимость за короткий срок и при этом заработать. Помните, инвестирование в недвижимость это долгосрочные инвестиции. А если, вдобавок, и купили слишком дорого, то вероятность успеха этого проекта практически сводится к нулю.
Использование Іinterest-only финансирования.
Многие покупатели быстро поняли, что единственной возможностью приобрести недвижимость для них является interest-only или negative amortization финансирование. В этом случае выплачиваются только проценты на заем, а сумма займа остается той же (или увеличивается в ситуации negative amortization. Т.к. заемщик платит значительно заниженный % . Разница между этим процентом и реальным, существующим на сегодняшний день на рынке добавляется к займу). Такие собственники с течением времени легко могут попасть в ситуацию, когда их долг банку превысит рыночную стоимость жилья. Продать такое жилье без потери денег будет невозможно. Банк выставит жилье на распродажу (foreclosure). И ничего хорошего из этого не выйдет. В связи с этим следует отметить, что постоянный % на займы будет очень популярен в 2006г.
Недальновидность при покупке.
Новое строительство было чрезвычайно популярно в 2005г. Каждый покупатель хотел выбрать свою отделку, стиль, покрытие для полов, кухонные кабинеты и т.д. Но покупатели 2005 г теперь становятся продавцами. Они не могут заработать на перепродаже те деньги, которые планировали, поскольку слишком много денег было затрачено на дополнительные расходы по внутреннему оформлению. Тщательно обдумайте и спланируйте на будущее, что важно улучшить, а что лучше оставить, как есть, с точки зрения перепродажи, перед тем, как подписывать контракт.
Отказ от профессиональной инспекции жилья.
Во времена, когда маркет был более склонен к продавцам, многие покупатели были вынуждены покупать жилье в том состоянии, в котором оно было. По-этому они решали, что инспекцию делать не нужно, так как она ни на что не влияет, и отказывались от нее. Никогда не отказывайтесь от права провести инспекцию! И обязательно обращайтесь к профессиональным инспекторам. Важно помнить, что делая инспекцию вы платите деньги за знание, которое поможет вам принять окончательное решение о покупке и сохранит вас от значительных затрат и головной боли в будущем.
Бесплатные *подарки* строителей не заставили вас задуматься.
Два года без оплаты коммунальных услуг (assessments), кухонное оборудование из нержавейки, дорогая керамическая плитка и ванное оборудование, оплата closing cost, плазменные телевизоры и т.д. раздавались строителями, чтобы заинтересовать покупателей подписать контракт. Многие покупатели не задумывались над тем, что все эти подарки были сигналом замедления маркета, и, что даже строителю было не так просто продать это жилье. Новостройки было тяжело продавать не только из-за повышенной конкуренции, но также из-за недостаточного количества покупателей.
Один агент представлял интересы покупателей и продавцов.
Ожидая получить цену пониже, или по собственной беззаботности, покупатели сотрудничали с агентом, который, в тоже, время представлял интересы продавцов. Большинство штатов требуют подписания соглашения, уведомляя все стороны о том, что агент представляет одновременно продавцов и покупателей. Но лучше всего, когда покупатели представлены агентом, который отстаивает только их интересы. В этом случае удастся сэкономить больше, т.к. ваш агент сможет выторговать гораздо более низкую цену.
Не ознакомились с правилами ассоциации домовладельцев.
Перед тем, как подписывать контракт очень важным моментом является ознакомление с условиями ассоциации домовладельцев. Иначе, например, может произойти так, что вам придется избавиться от вашей любимой собаки, так как в доме запрещено держать животных. Также, очень важно знать, предвидятся ли какие либо дополнительные выплаты на коммунальные услуги (specіal assessments). Например, для общего ремонта дома, замены окон или новой крыши, и т.д. Такие расходы могут в будущем обойтись вам в тысячи.
Неосведомленность о “transfer taxes”.
Некоторые покупатели узнают слишком поздно о необходимости заплатить большую, незапланированную сумму так называемых *transfer taxes*. В зависимости от штата и города, эти услуги могут оплачивать как продавцы, так и покупатели. В большинстве случаев эта сумма не может быть финансирована, и это становится причиной отказа от покупки. Перед тем, как подписывать контракт, поинтересуйтесь, кто платит *transfer taxes* и, как их посчитать. Вы должны знать заранее на что рассчитывать.
Светлана Кордонская
847-561-4285
Комментариев нет:
Отправить комментарий