Деньги на рынке недвижимости
Как деньги становятся недвижимостью?
Здравствуйте, уважаемые строители, инвесторы, преуспевающие и будущие Дональды Трампы!
Каждый день ко мне присылают большое количество (реже хорошего качества) проектов, и я анализирую риски и ошибки опытных и начинающих инвесторов и девелоперов. Недвижимость - это один из самых доступныих и ,тем не менее, хитрых инструментов по умножению имущества и капитала. Я надеюсь помочь инвесторам почувствовать себя уверенней в мире Wall Street и обеспечить доступ к обширным рынкам капитала.
Стоит сразу заметить, что я занимаюсь исключительно коммерческой недвижимостью (офисы, склады, магазины, земля, новое строительство и любой другой недвижимостью, все - кроме жилья). Минимальний размер ссуды - $3 миллиона. Максимального лимита кредита в нашей компании не существует!
Несмотря на похожую терминалогию, у нас очень мало общего с банками жилой недвижимости. Мы не интересуемся кредитной историей или личным доходом клиентов. Единственное, что нас интересует,- это стоимость, продолжительность и прибыль каждого проекта. Многие девелопeры видят только прибыль проекта и не могут реально смотреть на стоимость, и самое главное, - время которое он займет от начала до конца. Поговорка «время – деньги» самая важная в нашем бизнессе. Одна из моих целей в этой рубрике - рассказать о правилах игры на финансовом рынке. Очень часто разница между прибыльным и убыточным проектом - стоимость и своевременная доступность капитала. Капитал,- это общее понятие - это банк, кредитная компания, фонд пенсионнных компаний, частные лица, или любая другая комбинация денег, ищущих пользу.
Приведем простой пример.
Проект - новое строительство. Процент ссуды в банке– 7.5%. Прибыль проекта до стоимости ссуды - 15%. Допустим начинающий девелопер берет 100% стоимости в долг. Если стройка займет один год, все в порядке. Прибыль 7.5%. Если два года, то девелопер работал бесплатно. Если три года, то он обанкротится. Конечно желательно что бы cushion “подушка” в прибыли была гораздо больше чем 15%, но с конкуренцией на хорошие местоположения это становиться сложнее с каждым днём.
Конечно, значительно легче финансировать опытных девелопeров, но c другой стороны, им горазда реже нужно занимать деньги. Поэтому для большинства наших клиентов мы играем решающую роль не только в размере прибыли, которая зависит от стоимости и размера финансирования, но и как советники.
Недавно мне позвонил новый клиент, который хотел купить два многоквартиных дома на Гавайских островах и после ремонта продать их как кондо. Это был его первый проект. Одно из зданий я очень долго рассматривала, но как ни крути, он просто переплачивал. Рассматривала- не значит, что я сидела на Гаваях, а наоборот, в офисе и с компьютером. После стоимости ремонта и ссуды, прибыли просто не оставалось. Говорить человеку что он делает ошибку - дело очень деликатное. Я так и сказала: “Пожалуйста, не обижайтесь. Мы не можем финансировать убыточный проект.” К моему удивлению он стал спорить. Я спокойно объяснила мой подход: вот стоимость ремонта, вот цены на рынке (он не живет там), вот стоимость ссуды. 3наете что он сказал после длинной паузы? “.....Как мне выйти из этого контракта.” Вышел, используя mortgage contingency с письмом которые приводило все мои доводы. Mortgage Contingency - это условие контракта покупки, которое говорит , что если невозможно найти финансирование, покупка не состоится. А второе здание преуспевает. Конечно, я могла бы постаратся заработать в любом случае и дать ему шанс поучиться на своих ошибках. Но от «обанкроченного» клиента мало толку.
Приступим к первому уроку.
Говоря простым языком eсть два вида ссуды - долговые обязательства с плавающей ставкой или процентом (floating rate) и фиксированной ставкой (fixed rate). В oсновном ставки построены как премия риска проекта добавленная к индексу. Для плавающих ставок мы используем индех ЛИБОР (LIBOR-London InterBank Offered Rate).
Плавающия ставка рассчитана на краткосрочные проекты. К примеру, покупка земли с целью нового строительства, финансирование строительства, изменение цели употребления (перестройка офиса в в кондоминиумы как Montgomery Wards - здание в Chicago , склад в офис, лофт, и т.д.) или чисто экономическое действие, которое увеличивает стоимость.Исторически плавающие индексы дешевле фиксированных. На сегодняшний день, ситуация не типична.
Поэтому, пожалуйста объясните ваши главные цели и намерения и мы вместе можем выбрать наиболее выгодный план действий. В разных фондах есть очень интересные и индивидуальные программы которые меняются почти каждый день.
Главная идея состоит в том, чтобы служить творчески настроенным кредитором и инвестором для коммерческих покупок недвижимости. Для владельцев мы обеспечиваем альтернатив местным коммерческим банкам.
Сосредоточьтесь на том, чтобы собрать необходимую информацию для
вашего кредиторa своевременно. Это то, где замедление или даже аннулирование сделки можно легко предотвратить. Когда кредиторы запрашивают личный финансовый отчет или три года из операционной истории, найдите это и сразу доставьте в банк. Большинство кредиторов требует ту же самую информацию, так привыкните к этому. Скорее всего информация будет включать следущее: операционную историю, финансовые отчеты заемщика, строительные бюджеты, фотографии, контракты по управлению, арендные договоры, бизнес-план, резюме, страхование и налоги. Если вы не имеете этой информации, помните,- это все конечно легче сделать Вам, чем кредитору.
Если есть проблемы с собственностью или вашим прошлым, раскройте их искреннe.
Кредитор узнает о них в конечном счете. Вы будете выглядеть хуже, если будете скрывать потенциальные проблемы не говоря уже о том, что поставите своего банкира в положение, где он должен будет в последний момент пытаться спасти вашу сделку. Обеспечьте чистые и краткие данные. Если возможно, финансовая информация должна находитcя в электронной форме. Большинство кредиторов или поставщиков капитала будут также требовать оценкy (appraisal), структурный (engineering report) и экологический отчёт (environmental report).
В следущей статье я познакомлю вас c финансированием с фиксированнной ставкой
и,так же, девелопментом жилой недвижимости. Это один из самых популярных и прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Этот факт связан, во - первых, с непрерывным ростом спроса на жилые помещения. Во-вторых, продукт доступный и понятный, в отличии от офисов и складов. Также обсудим очень популярныe в последние время condo conversions, - перестройка или перепродажа апартментов в кондоминиумы.
С вопросами и комментариями пожалуйста звоните: 312-236-4864
Или пишите mrobinson@tremontcapital.com.
Мария Робинсон –Associate Director «Tremont Realty Capital»
Источник: газета Стройка без Границ, Чикаго
ARBAT Builders Inform Agency, Chicago
Каждый день ко мне присылают большое количество (реже хорошего качества) проектов, и я анализирую риски и ошибки опытных и начинающих инвесторов и девелоперов. Недвижимость - это один из самых доступныих и ,тем не менее, хитрых инструментов по умножению имущества и капитала. Я надеюсь помочь инвесторам почувствовать себя уверенней в мире Wall Street и обеспечить доступ к обширным рынкам капитала.
Стоит сразу заметить, что я занимаюсь исключительно коммерческой недвижимостью (офисы, склады, магазины, земля, новое строительство и любой другой недвижимостью, все - кроме жилья). Минимальний размер ссуды - $3 миллиона. Максимального лимита кредита в нашей компании не существует!
Несмотря на похожую терминалогию, у нас очень мало общего с банками жилой недвижимости. Мы не интересуемся кредитной историей или личным доходом клиентов. Единственное, что нас интересует,- это стоимость, продолжительность и прибыль каждого проекта. Многие девелопeры видят только прибыль проекта и не могут реально смотреть на стоимость, и самое главное, - время которое он займет от начала до конца. Поговорка «время – деньги» самая важная в нашем бизнессе. Одна из моих целей в этой рубрике - рассказать о правилах игры на финансовом рынке. Очень часто разница между прибыльным и убыточным проектом - стоимость и своевременная доступность капитала. Капитал,- это общее понятие - это банк, кредитная компания, фонд пенсионнных компаний, частные лица, или любая другая комбинация денег, ищущих пользу.
Приведем простой пример.
Проект - новое строительство. Процент ссуды в банке– 7.5%. Прибыль проекта до стоимости ссуды - 15%. Допустим начинающий девелопер берет 100% стоимости в долг. Если стройка займет один год, все в порядке. Прибыль 7.5%. Если два года, то девелопер работал бесплатно. Если три года, то он обанкротится. Конечно желательно что бы cushion “подушка” в прибыли была гораздо больше чем 15%, но с конкуренцией на хорошие местоположения это становиться сложнее с каждым днём.
Конечно, значительно легче финансировать опытных девелопeров, но c другой стороны, им горазда реже нужно занимать деньги. Поэтому для большинства наших клиентов мы играем решающую роль не только в размере прибыли, которая зависит от стоимости и размера финансирования, но и как советники.
Недавно мне позвонил новый клиент, который хотел купить два многоквартиных дома на Гавайских островах и после ремонта продать их как кондо. Это был его первый проект. Одно из зданий я очень долго рассматривала, но как ни крути, он просто переплачивал. Рассматривала- не значит, что я сидела на Гаваях, а наоборот, в офисе и с компьютером. После стоимости ремонта и ссуды, прибыли просто не оставалось. Говорить человеку что он делает ошибку - дело очень деликатное. Я так и сказала: “Пожалуйста, не обижайтесь. Мы не можем финансировать убыточный проект.” К моему удивлению он стал спорить. Я спокойно объяснила мой подход: вот стоимость ремонта, вот цены на рынке (он не живет там), вот стоимость ссуды. 3наете что он сказал после длинной паузы? “.....Как мне выйти из этого контракта.” Вышел, используя mortgage contingency с письмом которые приводило все мои доводы. Mortgage Contingency - это условие контракта покупки, которое говорит , что если невозможно найти финансирование, покупка не состоится. А второе здание преуспевает. Конечно, я могла бы постаратся заработать в любом случае и дать ему шанс поучиться на своих ошибках. Но от «обанкроченного» клиента мало толку.
Приступим к первому уроку.
Говоря простым языком eсть два вида ссуды - долговые обязательства с плавающей ставкой или процентом (floating rate) и фиксированной ставкой (fixed rate). В oсновном ставки построены как премия риска проекта добавленная к индексу. Для плавающих ставок мы используем индех ЛИБОР (LIBOR-London InterBank Offered Rate).
Плавающия ставка рассчитана на краткосрочные проекты. К примеру, покупка земли с целью нового строительства, финансирование строительства, изменение цели употребления (перестройка офиса в в кондоминиумы как Montgomery Wards - здание в Chicago , склад в офис, лофт, и т.д.) или чисто экономическое действие, которое увеличивает стоимость.Исторически плавающие индексы дешевле фиксированных. На сегодняшний день, ситуация не типична.
Поэтому, пожалуйста объясните ваши главные цели и намерения и мы вместе можем выбрать наиболее выгодный план действий. В разных фондах есть очень интересные и индивидуальные программы которые меняются почти каждый день.
Главная идея состоит в том, чтобы служить творчески настроенным кредитором и инвестором для коммерческих покупок недвижимости. Для владельцев мы обеспечиваем альтернатив местным коммерческим банкам.
Сосредоточьтесь на том, чтобы собрать необходимую информацию для
вашего кредиторa своевременно. Это то, где замедление или даже аннулирование сделки можно легко предотвратить. Когда кредиторы запрашивают личный финансовый отчет или три года из операционной истории, найдите это и сразу доставьте в банк. Большинство кредиторов требует ту же самую информацию, так привыкните к этому. Скорее всего информация будет включать следущее: операционную историю, финансовые отчеты заемщика, строительные бюджеты, фотографии, контракты по управлению, арендные договоры, бизнес-план, резюме, страхование и налоги. Если вы не имеете этой информации, помните,- это все конечно легче сделать Вам, чем кредитору.
Если есть проблемы с собственностью или вашим прошлым, раскройте их искреннe.
Кредитор узнает о них в конечном счете. Вы будете выглядеть хуже, если будете скрывать потенциальные проблемы не говоря уже о том, что поставите своего банкира в положение, где он должен будет в последний момент пытаться спасти вашу сделку. Обеспечьте чистые и краткие данные. Если возможно, финансовая информация должна находитcя в электронной форме. Большинство кредиторов или поставщиков капитала будут также требовать оценкy (appraisal), структурный (engineering report) и экологический отчёт (environmental report).
В следущей статье я познакомлю вас c финансированием с фиксированнной ставкой
и,так же, девелопментом жилой недвижимости. Это один из самых популярных и прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Этот факт связан, во - первых, с непрерывным ростом спроса на жилые помещения. Во-вторых, продукт доступный и понятный, в отличии от офисов и складов. Также обсудим очень популярныe в последние время condo conversions, - перестройка или перепродажа апартментов в кондоминиумы.
С вопросами и комментариями пожалуйста звоните: 312-236-4864
Или пишите mrobinson@tremontcapital.com.
Мария Робинсон –Associate Director «Tremont Realty Capital»
Источник: газета Стройка без Границ, Чикаго
ARBAT Builders Inform Agency, Chicago
Комментариев нет:
Отправить комментарий