Советы польского профессионала строительства
Прежде чем вы станете на дорогу, ведущую к собственному дому, советуем на минутку задуматься над одним из главных вопросов: располагаете ли вы временем на строительство дома? Ответ: но ведь я буду его строить не сам! Это будут делать каменщики, плотники, сантехники, слесари, маляры, проект приготовит архитектор, а моя задача - найти на всё это деньги. Если вы на самом деле так думаете, вы уже совершаете первую очень большую ошибку!
Ещё до начала строительства стоит также задуматься, зачем вам строить этот дом:
• Надеетесь в новом доме восстановить утерянный контакт с детьми?
• Сам дом не столь важен, сколь важен участок земли?
• Новый дом разрешит проблему безопасной парковки автомобиля?
• Ищете наиболее целесообразное место для вложения капитала?
• Может потому, что ваш шурин, у которого четверо детей, уже заканчивает строительство своего собственного дома, а вам не хочется "быть хуже", хотя на самом деле ваша квартира вам очень нравится и другой и не надо?
• Просто уже достала теснота, в которой приходится ютиться вместе с тёщей?
• Задрали смрад подъезда и вонища из подвала вашей "родной" многоэтажки?
• А может, вы хотите создать новые человеческие условия для нормальной жизни своей семьи?
Если ваша мотивация действительно очень сильна, и если именно строительство собственного дома будет самым лучшим решением проблем, склоняющих вас к строительству - вам пора в дорогу - к своему дому. Однако, если вы не уверены в правильности своего выбора - как следует ещё раз подумайте не выбрать ли вам какой-нибудь другой способ решения проблемы? Может, просто поменять квартиру на другую, или купить дачу, а может достаточно будет арендовать или купить гараж?
Если вы знаете, зачем вам нужен этот дом, и вы глубоко уверены в том, что он вам действительно необходим - следующий вопрос: располагаете ли вы временем для собственного участия в процессе строительства дома?
* Если вы работаете с утра до вечера и у вас нет времени даже на отдых, то возможно следует поискать уже готовый дом?
Вы должны отдавать себе отчёт в том, что если даже львиную долю заданий, связанных с приготовлением инвестиционного плана и его реализацией вы доверите специалистам, всё равно как минимум несколько часов в неделю вам придётся посвящать вопросам, связанных с домом. Обычно это каждая вторая суббота и, по крайней мере, ещё два вечера в неделю. Однако, если вы хотите сэкономить на работе специалистов, можете взять на себя некоторые их функции, например: посещения учреждений, мелкие подготовительные работы, заказ и покупка стройматериалов. В этом случае вам необходимо будет тратить на это уже в среднем два-три часа ежедневно. Не беру во внимание случаи, когда ваш профессиональный опыт позволяет вам выполнять какие-то работы: подведение электропроводки, либо выравнивание участка, а может малярные. На это потребуется ещё больше времени, которое наверняка придётся отобрать у вашего отпуска. Тем не менее, не все могут себе такое позволить: ведь надо же когда-то и зарабатывать на жизнь, а также - хотя бы частично - на дом. Как решить эту проблему? Семья, ах семья!
* Не забывайте, что ваше решение влияет на жизнь всей вашей семьи, и что все её члены имеют право участия в этом решении, особенно если вы планируете для них всевозможные задания.
Строительство дома есть и должно быть трудом коллективным. Даже трудно себе представить одинокого человека, строящего свой собственный дом. А стало быть, определите на кого и в каком объёме вы можете рассчитывать. Будьте реалистом! Не переоценивайте бескорыстной самоотверженности других людей!
Строительство дома или спектакль в 40 актах
Для начала разработайте состав вашей команды, либо определите, кто и в какой степени может помочь вам в выполнении функций инвестора.
Действующие лица:
Инвестор с супругой - с момента, когда начинаете оплачивать первые счета в связи со строительством дома, вам присуждается звание инвестора, т.е. того, кто вкладывает свой капитал: время и деньги, чтобы достичь очерченной цели.
Семья инвестора: по возможности и в зависимости от факторов.
Проектировщики: архитектор, автор проекта, которого выбирают после штудирования каталогов; надеемся, что он будет также вашим советником в вопросе выбора участка и его окультуривания, исполнителя завершающей стадии дизайна дома. С архитектором сотрудничают и другие проектировщики, незаметные для клиента:
- конструктор, т.е. инженер земельного строительства...
- инженеры проектировщики внутренних систем: водопровода, канализации, обогрева и электропроводки;
О роли проектировщиков следует рассказать более детально, пока обратите внимание на то, что не каждый инженер, т.е. выпускник определённого факультета, может быть проектировщиком, для этого он должен ещё пройти определённую специализацию.
Бухгалтер, инженер или техник, определяющий смету строительства; появится ли он на сцене полностью зависит только от вас самих.
Бюрократы,
Поставщики комплектующих и владельцы дорог,
Соседи,
Инспектор надзора за использованием инвестиций, специалист, нанимаемый инвестором и представляющий его интересы в работе с исполнителями, который вполне может и не появляться на сцене.
* Помните, этот сценарий для тех, у кого хватает времени, и кто не любит ходить кратчайшим путём.
Сценарий:
Строительство дома - это неустанное принятие решений и определение выбора, а каждое решение влияет на другие: в смысле физическом, эстетическом, функциональном, и особенно - финансовом. Определённые ошибочные решения или неудачные действия можно исправить сравнительно малыми затратами, другие же, как, например, выбор участка, исправить будет уже невозможно. Мы постарались выбрать определённый оптимальный, усреднённый сценарий действий. Иногда последовательность этих действий могла бы быть несколько иной, но в основном она должна быть соблюдена. Представляя отдельные шаги графически, мы установили их в несколько этапов: решения, касающиеся собственно самого дома, участка, финансирования, формальностей, связанных со строительством. Только после сбора их всех вместе можно увидеть, что дорога эта достаточно длинная и требует достаточно много времени.
Приготовление инвестиций, оптимистически считая, занимает несколько десятков недель, а иногда и месяцев. Время это включает в себя этапы от внесения запроса на решение об условиях строительства до получения правомочий на разрешения на строительство, т.е. теоретически до момента, когда можно уже начинать строительство. Сроки строительства зависят, прежде всего, от выбранной технологии и способа организации строительства.
В технологии деревянного каркасного строительства, выполняемого непосредственно на строительной площадке, небольшой дом можно построить в течение нескольких месяцев.
В традиционной технологии, в связи с необходимостью высыхания сырости на определённых стадиях работ строительство обычно продолжается несколько дольше. При хорошей организации это может быть восемь или девять месяцев, но чаще всего продолжается до двух сезонов.
Какой дом вы можете построить
Планирование инвестиции в строительстве не является одноразовым действием. Это процесс, состоящий из постоянных доработок, коррекции после достижения определённых целей, по мере поступления информации о выполнении планов.
Сначала необходимо составить список всех предстоящих затрат, связанных с инвестицией. Ниже предлагается примерный список для начального планирования.
Инвестор обязан контролировать расходы на каждом этапе строительства. Он должен также, по мере формирования видения дома и отдельных его элементов, производить сравнения проекта дома с затратами на его строительство. Однако, окончательная сумма затрат может оказаться не точно такой, какой её определили авторы проекта.
Независимо от этапа реализации инвестиции и степени точности получаемой информации, названия позиций бюджета существенно не изменяются:
• расходы на покупку участка;
• затраты на приготовление и обслуживания инвестиции (проект, экспертиза, государственные пошлины, надзор);
• подключение к сети коммуникаций, либо постройка автономной систем (колодец, отстойник);
• расходы, связанные с приготовлением, а затем и благоустройством участка;
• стоимость самого строительства;
• резерв на непредвиденные расходы.
Расходы на покупку участка
Для тех, кто ввиду расположения места работы или по семейным обстоятельствам вынужден жить в районе большого города, закупочная цена участка может стать самым решающим аспектом как реальности реализации всего проекта, так и определения размеров дома.
Закупочная цена участка бывает самой разной в зависимости от места его расположения, коммуникаций на участке или возле него, а также множества прочих аспектов.
Чтобы определить приблизительную стоимость участка в регионе строительства вашего дома, необходимо собрать информацию нескольких агентств по продаже недвижимости и совершить телефонную "разведку", т.е. поинтересоваться ценами на земельные участки. Затем, собрав как можно больше информации, вычислить среднюю цену участка без коммуникаций и участка с коммуникациями. Когда доходит до совершения купли-продажи участка реальная его цена, как правило, получается на 5-20% ниже заявленной, поэтому полученную среднюю цену можно смело снизить ещё на 10%. Полученную таким образом цену стоит заявить агенту по продаже недвижимости против предложенной им.
Прежде, чем определить предполагаемую площадь участка, необходимо обдумать это на месте. Никогда не определяйте величину участка, если он находится ещё в состоянии гладкой неблагоустроенной поляны. Постарайтесь найти уже готовый дом примерно ваших размеров и померяйте (хотя бы даже шагами) размеры не только самого участка, но и расстояние от стен дома до её границ.
Под строительство дома площадью 100 м2 необходим участок минимум 450 м2, если есть все коммуникации (впрочем, самые маленькие дома могут поместиться и на участке площадью 300 м2) и 600 м2 при отсутствии канализации. Однако следует иметь в виду, что во многих регионах планами местности не предусмотрено строительство домов на участках, меньших определённого проектом минимум. Это, как правило, касается лесных районов.
К выторгованной цене за участок, следует прибавить расходы, связанные с приобретением недвижимости, а именно:
• налог от суммы контракта купли-продажи;
• оплата за услуги нотариуса;
• оплата за услуги посредника, в случае, если вы ими воспользовались;
• оплата за запись в реестр.
Расходы, связанные с приготовлением и организацией инвестиции
Эти расходы включают в себя стоимость строительного проекта, проектов подключения внешних и внутренних коммуникаций, проведения экспертиз, налогов и оплат за все прочие услуги, а также авторский или инвестиционный надзор.
Сколько будет стоить проект? Это зависит от того, примите ли вы окончательное решение приобрести готовый типовой проект, который будет стоить дешевле, либо же решитесь на разработку индивидуального проекта. К цене типового проекта всегда необходимо добавить определённую сумму за его адаптацию к конкретной местности. На стоимость проектных работ могут также влиять: личность автора и его способ установки цены, объём работ и шкала точности проекта. Очень приблизительно позволим себе зарезервировать 3% всей суммы инвестиции на проектную документацию, или точнее говоря, на гонорар архитектора и других проектировщиков за все, выполненные ими услуги. В этом разделе следует также предусмотреть определённую квоту за проекты установки и подключения коммуникаций. Следующая позиция в перечне затрат на строительство - это авторский или инвестиционный надзор. Авторский надзор выполняет проектировщик по поручению инвестора, а тем временем инвестиционный надзор осуществляет инспектор надзора, т.е. человек со строительным образованием, уполномоченный контролировать соответствие всех действий исполнителя. На практике, если инвестор нанимает инспектора надзора, а во время строительства не возникает необходимости делать каких-либо изменений проекта, то авторский надзор не обязателен.
При строительстве небольшого дома время работы инспектора по надзору не должно превышать нескольких одно - двухчасовых визитов, а следовательно его гонорар не будет очень высоким в сравнении со стоимостью всего строительства.
Инвестор должен быть готов производить оплаты при подаче очередных заявок и получении очередных решений, обычно выполняемые инвестором или перепорученные проектировщику, а также оплаты, связанные с условиями установки и подачи электроэнергии, воды, газа, канализации. Он же покрывает расходы, связанные с геодезией, особенно если нет уверенности в достаточной прочности грунта, геодезической экспертизе.
И, в конце концов, после завершения строительства здания, вас ждут ещё экспертизы и других специалистов, проверяющих противопожарную безопасность, надлежащее подключение электропроводки и газа.
Подключение к коммунальным сетям
Следующая группа платежей связана с подключением к коммунальным сетям, либо организацией локального водоснабжения и вывоза нечистот. В зависимости от конкретной ситуации сюда входят:
• подключение электричества;
• подведение воды или строительство колодца;
• подключение к центральной канализации или строительства экологического отстойника нечистот;
• подключение газа;
• подведение телефона.
Следует помнить о том, что после завершения работ по благоустройству участка, предстоят платежи за геодезическую инвентаризацию готового участка, за доставку, установку и подключение медий, а также счётчиков.
Для полного порядка в этой же группе платежей следует учесть и расходы на проезд до участка.
Подготовка и благоустройство участка
Необходимо предусмотреть определённые квоты на расходы, не связанные непосредственно со строительством дома:
• подготовка участка под строительство (разбор, нивелирование);
• благоустройство участка: в зависимости от состояния, размеров участка и ожиданий инвестора эти квоты могут быть либо незначительными, либо же очень значительными. Сюда входят, например, забор, ворота, калитка, мусорный бак, тротуар и ступени перед входом в дом, подъезд к гаражу, а если нет гаража, то место для стоянки автомобиля или автомобилей, терраса, газоны (выравнивание грунта, удобрения), рассада кустов и деревьев, а также, возможно, и оплата за спиливание старых деревьев;
• обеспечение строительства водой и электроэнергией, вывоз земли и строительного мусора, временное ограждение строительства;
• страхование строительства.
Резерв на непредвиденные случаи
Иногда случаются "неожиданные" платежи. Как уже говорилось, процесс определения затрат приблизителен и постоянно корректируется.
Чем более приблизительна информация, которой располагаешь, тем больше шансов появления ошибок, либо возникновения неучтённых, но обязательных платежей. Поэтому, независимо от размеров инвестиции, обязательно следует зарезервировать определённую сумму в бюджете на непредвиденные платежи.
Обычно резервируют сумму в размере 10% от стоимости строительства, которую уменьшают по мере выполнения плановых строительных работ, либо же, что наиболее правдоподобно, обращаются к ней, когда случаются непредусмотренные сюрпризы. Резерв на непредвиденные случаи является настолько понятным элементом бюджета, что её учитывают даже в банке при подсчёте общей суммы инвестиции. Таким образом, если запланированный фонд строительства составляет 40 000 долларов, перед определением величины дома необходимо эту сумму уменьшить на 4 000, которые останутся в резерве.
Затраты на строительство
После предварительной оценки всех остальных затрат инвестиции, можно присмотреться к затратам на строительство. Предположим, что сумма всех предварительно определённых фондов всей инвестиции составили 40 000 долларов. Отнимем стоимость участка, подключений, документации и резерва (вместе получится 12 000) и на строительство остаётся около 28 000 долларов. Каких размеров дом за такие деньги можно построить?
Типичная ошибка, допускаемая при подсчёте затрат всего мероприятия, это отождествление затрат на строительство дома с затратами всего мероприятия, т.е. недооценка стоимости участка, подключений и документации.
Ответ на этот вопрос не прост. На цену строительства также влияет кто, что и где будет строить. В зависимости от региона и местности, технологии, строительной фирмы, способов и сроков строительства, условий оплаты разница в цене может быть весьма существенной. Поэтому, как нам кажется, наилучший выход - изучить отзывы о работе местных строителей и сопоставить цены на небольшие дома в пересчете на квадратный метр. Но какой поверхности? С какого метра? Разные строители выставляют разные цены, за которые выполняют свою работу в зависимости от разных технологий, цена за квадратный метр также начисляется по-разному.
Общая площадь - это поверхность всех этажей, считаемая по периметру наружных стен, т.е. включительно с толщиной стен. Если от общей площади отнять площадь, занимаемую стенами, получается площадь нетто, т.е. практически это поверхность полов всех помещений в доме.
Жилая площадь - это только часть площади нетто, в которые не засчитываются технические и подсобные помещения.
Эти предварительные подсчёты имеют основное значение для дальнейших выборов: если в этом моменте допустить ошибку, то вам может не хватить денег на завершение строительства, либо же придётся на чём-то экономить на завершающих стадиях строительства.
Допустим, после проведения опроса оказалось, что средняя цена строительства одного квадратного метра односемейного одноэтажного отдельно стоящего дома, выполненного традиционным способом, без подвала в вашем регионе стоит 300 долларов. Поскольку строительство должно быть закончено годом позже, необходимо предусмотреть рост затрат в связи с инфляцией, при оптимистическом подходе рост только на 15% означает, что цена за метр будет составлять уже 350 долларов. Ваши фонды позволяют мечтать о строительстве дома жилой площадью около 80 квадратных метров (28 000 : 350), или около 100 метров поверхности нетто и 120 метров общей площади, при традиционной технологии строительства.
Почему мы оговариваем, что при традиционной технологии? Потому что дом, построенный по каркасной технологии, при той же жилой площади имеет меньшую общую площадь.
Для общих расходов стандарт выполнения объекта имеет огромное значение. В общем завершённом доме стоимость отдельных элементов и работ выглядит следующим образом
• нулевой цикл - 15% всех затрат,
• сырой закрытый цикл - 35% всех затрат,
• отделочные работы - 34% всех затрат,
• внутренние подключения - 16% всех затрат.
Паркет или ковровое покрытие, плитка или штукатурка, терракота испанская или польская, батареи дорогие или не очень, все эти решения влияют на окончательную цену. Уже в начальной стадии необходимо сделать поправку на стандарт: средние цены касаются среднего стандарта, за высший стандарт необходимо доплачивать. Чтобы вместиться в общем бюджете можно либо уменьшить дом или участок, либо же снизить стандарт отделки и обеспечения.
Достаточно только подумать о решительно высшем стандарте отделки и обеспечения, и стоимость одного метра возрастает на 10-15%. Если вы мечтаете о высоком стандарте отделки, не рассчитывайте на то, что цену одного метра удастся удержать на нижних границах средних цен.
Что сначала: участок или проект
Посетите участок в разное время дня и обратите внимание откуда светит солнце, что бросает на участок тень, откуда дует ветер и что с собой приносит: шум, пыль, дым? Определите, что будет видно из окон и террасы будущего дома ещё до строительства. В архитекторском жаргоне есть такое определение: "на что открывается дом?". Возможно, это будет огромная панорама, либо же вид красивого соседнего дома, а может красивого дерева, или кустарник, а может быть, вид на колокольню из-за крыш и заборов. Подумайте также над тем, на что "дом закроется", т.е. от чего его следует оградить или на что не следует смотреть.
Специалисты могли бы бесконечно дискуссировать на эту тему. Правду говорят, что окружение может очень вдохновить архитектора. Один из самых знаменитых с точки зрения архитектуры дом был построен в виде целого скульптурного ансамбля, висящего над живописным водопадом в диких лесах Аппалачи. Только вот за этот проект заплатили миллионы клиентов товарных домов, владельцами которых являются хозяева этого архитектурного чуда. Однако мы рассуждаем о тех, кто вместе с миллионами других стоит в очередях супермаркетов и скрупулёзно считает каждый заработанный рубль. Хотят сэкономить на проекте и поэтому ищут готовый проект. Строят небольшой скромный дом и хотели бы иметь небольшой кусочек гладкой зелёной полянки, а не фрагмента гор, на котором можно было бы этот дом построить.
Если вы ещё не купили участка:
• определите размеры участка (из расчёта имеющегося фонда),
• поищите в каталоге проект дома, который поместится на выбранном вами участке и будет одновременно полностью отвечать вашим требованиям и возможностям,
• ищите участок, соответствующий выбранному типу дома.
Если у вас уже есть участок, то вам необходимо искать такой дом, который можно будет на этом участке поставить. Каким образом очертить ограничения, которые определяются участком при отборе проекта дома:
• прочитайте раздел о выборе участка, и это позволит вам определить максимальные габариты дома,
• получите решение о состоянии участка под строительство и обеспечения территории,
• станьте на этот участок и посмотрите вокруг себя. Запишите в блокнот: где на территории участка, а также по соседству с ним растут деревья и кусты, как выглядят соседние дома и представляют ли соседние дома в районе вашего участка архитектурное однообразие. Может случиться так, что ваш участок находится в районе, застроенном в шестидесятые годы квадратными домами, а вам хотелось бы иметь домик с колоннами, с высокой крышей и приусадебным участком. Не утверждаем, что ваш дом должен быть точной копией соседних "кубиков", но постарайтесь, чтобы ваш дом гармонично вписался в окружение, как состоящее из домов, так и растений, а также и форм ландшафта данного района.
Источник: Dom Dostepny'98
Wydawca: Wydawnictwo Murator, sp. z o.o.
Wspolpraca: Fundacja Dom Dostepny
.jpg)
