В США продают отчужденные дома за полцены прямо у выхода из здания суда

Представители крупнейших финансовых институтов США, а также частные инвесторы каждое утро приходят к знаниям судов по всей стране, стараясь заключить сделки о покупке отчужденных домов, пользуясь тем, что банкиры готовы отдать такую недвижимость даже за "смешные" деньги. Об этом пишет сайт Propertywire.com.

Кризис жилья в стране дал возможность инвесторам обращаться напрямую к банкирам, которые жаждут избавиться от полученных через суд домов, прямо на выходе из зала судебных заседаний.

Все, что нужно, - это немного информации, что и где отбирают за долги, а также способность вставать раньше других по утрам, рассказал бизнесмен, который приобрел таким образом четыре дома, два их которых тут же перепродал, заработав 453 тысячи долларов.

Кирк Лейпциг изучает цены на дома в округе, он получает по подписке каталог выставленной на продажу недвижимости и ежемесячно сравнивает цены. "Если хорошо знаешь свой район и изучаешь ценовые тенденции наперед, то деньги точно не потеряешь, постоянно встречаются предложения за просто "смешные" деньги", - рассказал преприниматель.

Тем не менее, Кирк продолжает просыпаться рано по утрам и дежурить у судов. "Банки не желают обременять себя таким огромным количеством жилья, которое нужно срочно продавать, поэтому представители таких компаний, сразу после завершения очередного процесса по отчуждению имущества, нередко соглашаются отдать дом за полцены, или даже дешевле", - делится опытом

Завоевываем Америку

Побит мировой рекорд стоимости квартиры.

По информации американского издания The New York Observer, что за 150 млн долларов проданы пять роскошных номеров в нью-йоркской гостинице The Mark Hotel общей площадью 3000 кв. метров, размещенных на трех верхних этажах. По данным американского издания, приобрел жилье российский олигарх-эмигрант Леонард Блаватник, который сколотил 9,4-миллиардное состояние на инвестициях.

50-летний Блаватник уже пригласил дизайнеров и архитекторов, которым предстоит отреставрировать и соединить пять блоков, из которых и будет состоять будущее жилье русского богача. Сейчас в аппартаментах Блаватника — 23 спальни, 25 ванных комнат и 5 будуаров. Кроме этого, во владениях бизнесмена окажется крыша, на которой расположен большой павильон с камином, терраса в 230 кв. метров, зимний сад и тренажерный зал.

Ранее самой дорогой квартирой считался пентхаус на верхних этажах также ньюйоркской гостиницы The Pierre Hotel. В 2006 году он был продан за 70 млн долл. В квартире 16 больших комнат — включая пять хозяйских спален, семь ванных комнат и три душевых, комнаты для гостей и прислуги.

The Palace in Azerbaijan

The private house of the former Secretary of Health Care of Azerbaijan 1

This is nothing but the private house of the former Secretary of Health Care of Azerbaijan (the former USSR republic). Two years ago he was sentenced to the five years of imprisonment with the confiscation of property. The reason was corruption. Together with the imprisonment he had to pay a compensation of $17 million which seemed not to be a big trouble for him.

Some pictures of the property after the jump.

Сделки в Нью-Йорке

Risanamento приобретает собственность в Нью-Йорке

Миланская компания Risanamento S.p.A., занимающаяся операциями с недвижимостью, объявила о крупных инвестициях в престижный рынок недвижимости Нью-Йорка, а именно, о покупке за $375 млн (примерно 276 млн евро) у компании Broadway 660 Madison Fee LLC двадцатитрехэтажного здания в городском районе Плаза по адресу 660 Madison Avenue. В здании с общей площадью 24.000 кв. метров и стоимостью одного квадратного метра 11.600 евро размещается престижный универсальный магазин Barney's.

Здание по адресу 660 Madison Avenue представляет собой первое коммерческое здание подобного рода в Верхнем Ист-сайде, одной из наиболее престижных жилых зон Манхэттена, и характеризуется некоторыми особенностями, довольно редкими для зданий Нью-Йорка: замечательными видами на расположенный в центре острова Манхэттен Центральный парк и широкими террасами например. Месторасположение и высокое качество объекта недвижимости сделали его одним из наиболее престижных зданий для высокоспециализированных финансовых компаний в Нью-Йорке. В здании 660 Madison размещены офисы, в основном частных финансовых фондов, таких как Colony Capital, Lexington Partners, Gleacher Partners и Drake Partners. Здесь также расположен офис известной модельной фирмы Dolce & Gabbana. С учетом всех особенностей здания стоимость аренды площадей в нем одна из самых высоких в Нью-Йорке.

Эти инвестиции Risanamento в полной мере соответствуют общей стратегии компании, уже приобретшей недвижимость в Париже, по вкладыванию средств в элитные объекты, расположенные в эксклюзивных районах, в которых недвижимость пользуется высоким и постоянным спросом, но, вместе с тем, ограниченной доступностью. Эта сделка частично финансировалась немецким банком Deutsche Bank, который выделил $275 млн на так называемой основе "без права регресса". Данная сделка представляет собой первое вложение значительных финансовых средств, полученных от продажи в мае текущего года конвертируемых облигаций, корректировки в начале августа финансового плана по объектам недвижимости в Париже, а также мероприятий, связанных с предстоящими продажами компанией Risanamento некоторых второстепенных объектов недвижимости. Управление зданием будет осуществляться компанией Fisher Brothers – одной из "голубых фишек" в данном виде деятельности не только в Нью-Йорке, но и в США, и, к тому же, тесно сотрудничающей с Risanamento.

Недвижимость в Америке - стоит ли покупать?

Желающим приобрести недвижимость в Америке

Американский журнал The Forbes опубликовал на своем сайте обзор самых дорогих апартаментов Соединенных Штатов. Журналисты издания проанализировали предложение жилья класса "люкс" в десяти крупнейших городах страны и обнаружили, что цены ни разу не упали ниже полутора миллионов долларов.

Все рекорды бьет нью-йоркское жилье. Квартира на две семьи на Парк авеню продается за 42 миллиона долларов. Каждый из ее 490 квадратных метров обойдется покупателю в 85557 долларов. За эти деньги покупатель получит вид на Манхэттен и Центральный парк, пять спален, четыре ванные комнаты и большую террасу.

Второе место по дороговизне занимает Майами. Находящийся там трехэтажный пентхаус площадью в 687 квадратных метров в Саут Бич продается за 25 миллионов долларов. Он может похвастаться четырехметровыми потолками, пятью спальнями, семью ванными комнатами, тремя теннисными кортами, тремя бассейнами и комплексом для водных процедур. Квадратный метр такого жилья стоит 36,4 тысячи долларов.

Третье место занимает бостонский пентхаус, который стоит 14 миллионов долларов и кочует из одного рейтинга дорогого жилья в другой. Квадратный метр этого пентхауса, располагающегося в здании 19 века вместе с семью спальнями, кухней для гурманов и террасой шириной в 10 метров, обойдется покупателям примерно в 17400 долларов.

Заплатив 9,95 миллиона долларов, можно вселиться в пентхаус на 27 этаже одной из высоток Сиэтла. Нового владельца, заплатившего по 19 тысяч долларов за квадратный метр, ждут пять спален, четыре ванных комнаты, возможность попеременно сидеть у одного из двух каминов и гулять по частной террасе. Бесплатно прилагается стоянка на шесть машиномест.

В Чикаго за 9,2 миллиона долларов можно полюбоваться видом на озеро. В Лос-Анджелесе за меньшую цену, 8,95 миллиона долларов, продавцы предлагают вид на целый океан. В первом случае придется выложить 30 тысяч долларов за квадратный метр, а во втором - всего 23.

Роскошный трехэтажный хьюстонский пентхаус стоит почти 6 миллионов долларов, по 8570 долларов за каждый из семисот квадратных метров. В цену входят домашний кинотеатр и шестиметровый плавательный бассейн с дорожками для заплывов - по метру на каждый миллион заявленной цены.

Далласская роскошь гораздо доступнее. Всего за 5 миллионов долларов (по 7700 долларов за квадратный метр) можно приобрести четыре спальни, четыре с половиной (так написано в объявлении) ванных комнаты, а также вид на Даллас с нескольких балконов, террас и эркеров в придачу.

В Сан-Франциско все подороже и помельче. Площадь пентхауса, составляет всего 182 квадратных метра. Хотя в нем уместились всего две спальни и две ванных комнаты, зато окна от пола до потолка дают неплохой обзор и ощущение свободы. Это очень важно, потому что за каждый квадратный метр этого ощущения придется отдать почти по 24 тысячи долларов.

Дешевле остальных - сверхдорогие апартаменты в Новом Орлеане. Вид на собор святого Луки с бесплатно прилагающимися пятью спальнями и четырьмя ванными комнатами обойдется в 1,65 миллиона долларов, а квадратный метр такой квартиры стоит 5550 долларов, приближаясь к ценам на обычное московское жилье.

Источник: журнал The Forbes

Новые интернет ресурсы на службе покупателей недвижимости

Introducing Virtual City -

More Website Technology to

Help Sell Real Estate?

Written by: Joshua Dorkin

Thanks to the MapleLeaf 2.0 blog, I learned about a cool new site in Toronto called Virtual City. Basically a web 2.0 (I hat that term) mashup, the site uses Google Maps and some cool Ajax coding to let you take a tour of Toronto visually. Similar to Amazon’s A9Search, it looks like these guys mean business!

You can stroll down the street and look at photos corresponding to where the little magnifying glass is on the map. I was totally wowed by the site, and think that there has to be implications for both small business and for realtors. What if while scrolling down the street (virtually, of course), you could see icons corresponding to each business. Local businesses can purchase ad space which entitles not only contact info, descriptions, web URLs, but also a virtual tour of the business. What if you could do a walkthrough the business as well . . . now, apply the same thing to properties for sale and you’re looking at something really powerful for sellers, realtors, etc.!

I think the possibilities are endless here and I hope to see the technology developed further so these advances come to fruition!

Builders News

Home-building index declines

U.S. home builders reported declining sales conditions in March for the first time in six months, reflecting worry about worsening credit in subprime mortgage markets, according to an industry survey released Monday. The National Association of Home Builders' index of sales activity for new, single-family housing fell to 36 this month from a downwardly revised 39 last month, initially reported as 40. When the NAHB's housing market index is under 50, the number of builders who see "poor" sales outnumber the number who see "good" sales. With housing markets cooling over the past year, the index has stayed under this threshold for 11 straight months after holding above it the previous 10 years

Home builders less confident in March

U.S. home builders lost confidence this month amid concern that tighter credit standards would discourage would-be buyers.

The National Association of Home Builders/Wells Fargo index of sentiment fell to 36 this month from February's revised 39, a seven-month high, the Washington-based association said. A reading below 50 means most respondents view conditions as poor.

Home builders, struggling to recover after more than a year of slumping sales, now face the possibility that a surge in defaults on subprime mortgages will make other types of home loans harder to get. That may provide a greater drag on construction as builders hold off starting work on more houses until completed ones are sold.

"Builders are a little shaky about whether they really think demand is going to improve going forward," Ellen Zentner, a senior economist at Bank of Tokyo-Mitsubishi UFJ Ltd. in New York, said before the report.

"We still expect housing to turn the corner in 2007. But it's going to be a big drag on the economy for most of the year," she said.

Лондонская недвижимость растет в цене

London property market still booming

This post was written by Rod Thomas

Location of the Month

London as a whole is almost always considered a safe bet for property investment. This isn’t at all surprising given the wealth of opportunities that the capital city offers. Investing in London requires considerable insight into the trends that are currently affecting the city.

At present, only 7 percent of the properties are one bedroom flats. This reveals a huge shortage of suitable accommodation. With the population of London likely to increase by an estimated 800,000 and many of these being single professionals looking for one bedroom flats, it is easy to see a potentially booming market for a buy to let investor.

Not only is the buy to let market seemingly strong, but the economic future of London is also looking bright and is encouraging yet more companies to move to the capital bringing with them yet more professionals looking for suitable accommodation. Over recent years, the GDP of London has grown by 4 percent, compared to just 1.5 percent in the North of England.

City bonuses are also rocketing and far exceeding inflation, thus fuelling the demand for quality accommodation either for rental or purchase. All of these factors suggest that London, despite the high purchase prices, is still clearly a good property investment opportunity, provided, of course, you choose wisely!

Самые дорогие квартиры в мире

Posted by Kunle in UK Property, London Property, Billionaire Homes

В Лондоне строятся самые дорогие квартиры в мире

London’s ultra-high-net-worth individuals (UHNWIs) are driving house prices up the roof. These 4000 UHNWIs who are predominantly bankers, lawyers, traders, 23 billionaires and super wealthy non-domiciled foreigners have taken London property prices to yet another level.

Four Hyde Park facing penthouse apartments located on the exclusive address of Number One Hyde Park are reported to have been sold at an off plan sale price for a record £84m (US$164m) each.

Bowoter House before demolition

The Lord Rogers-designed penthouse apartments will each boast a staggering 20,000sq ft in floor space and would be amongst 86 other apartments that will span over four glass and red weathered steel apartment blocks replacing the now demolished hideous 16-storey 1950s building - Bowater House. The cheapest apartments are still said to command £4m (US$7.9m) each, making the development the most expensive dwellings ever sold in London at a shocking £4,200 (US$8,200) per square foot.

Purchasers including Arab princes and Russian oligarchs need to make an up front 20% deposit to secure the very highly demanded apartments that are due to be completed in 2010.

The project’s developers, Project Grande have contracted both interior design and development management to Luxury property developers – Candy & Candy. The two brothers from Surrey, domiciled in Monaco behind the Candy & Candy, Nick and Christian Candy, currently hold the record for most expensive flat in London, which is a £27 (US$53m) million luxury Chelsea pad.

While only the four penthouse flats would feature bullet proof windows, the entire development will have as standard an SAS developed security system, “panic rooms”, specially purified air conditioners and each complex will have a spa, squash court and private wine-tasting facility. Exclusive concierge service will be provided by the Mandarin Oriental hotel through a tunnel that will link the hotel and the development.

This record asking price is a reflection of the London property market which has out performed the UK market this year. In central London, the area that has experienced the most rapid growth, house prices have risen by 20 per cent in 2007 alone as compared to a 0.5 percent increase in London as a whole where prices average £260,140 (US$508,000).

What do you think about the London property market? Is it sustainable? Do you think the interest rate hikes will help slow growth down a bit? Or is a crash eminent?

040.us - Налоги, бизнес, инвестиции:

Принципы налоговых законов США, которые работают
уже давно, и в целом, очень неплохо.

Для начала я бы хотел обратить ваше внимание на один интересный факт: почти все страны проходили в своем становлении через полосы подражательства и копирования - и Франция и Германия и Польша, и разумеется Россия, и только две страны никогда никого не копировали и даже не не пытались этого делать. Это Англия и США.- А почему не пытались? Потому что в своем правотворчестве исходили не из неких абстрактных соображений и целей, а из конкретных потребностей и возможностей. И если исходить из этого - то никаких заморских образцов и не надо. Могут быть общие принципиальные подходы к решению проблем, но не может быть ни идеала, ни образца который нужно копировать. На каких принципах строится Американское налоговое право? Эти принципы были сформулированы еще Адамом Смитом и звучат они так: 1) справедливость в разверстке налогов и возможность для населения их платить(граждане с одинаковым доходом таксуются одинаково. Сумма обложения должна быть посильной для плательщиков) 2) определенность и ясность в налогах (эта определенность важна для обоих сторон: государство имеет ясную картину своих будущих доходов и может, базируясь на ней, строить сбалансированные расходы, налогоплательщик знает свое налоговое задание, готов к нему и может просчитать налоговые результаты своих действий в качестве субъекта или объекта экономических отношений) 3) практичность и удобство в ведении налоговой документации.(это опять важно обоим сторонам: налогоплательщик не должен тратить кучу времени на добывание и сохранение разных справок и пр., государство не должно тратить кучу времени на проверку этих бумажек) 4) экономичность и эффективность налоговой службы (расходы на службу IRS составляют менее 0.5% от собираемых ей денег. Это довольно высокий показатель. Однако, понятно, что идеала тут быть не может: так, по современным оценкам, на середину 90х годов, две трети налогоплательщиков занижали свои доходы, что привело к потере государством 25% налогового сбора с частных лиц. С другой стороны, раздувание штатов IRS ударит по всем налогоплательщикам и понизит ее общую эффективность. Мне представляется, что настоящая ситуация является довольно разумным компромиссом, несмотря на недособранные деньги. Требовать 100% собираемость нельзя. Тем более, что основная часть этих сумм приходится на непроверяемые кэшевые заработки низкооплачиваемых людей). Читайте далее: Налоги в США

Недвижимость Техаса

Живи среди ковбоев!

Рынок недвижимости продолжает быть самым горячим за все времена. Многие семьи стремятся приобрести, кроме основного жилья, дом, таунхаус или квартиру, в которых можно было бы проводить отпуск всей семьей, или жить уйдя на заслуженный отдых, или много лет сдавать это жилье в рент, с удовольствием следя за тем, как оно растет в цене. А в идеале – и то, и другое, и третье!
Сегодня трудно стало найти в нашей русскоязычной общине кого-то, кто был бы совсем несведущ в вопросах real estate (недвижимости). Любой из вас, конечно, не задумываясь назовет целый ряд штатов или районов США, привлекающих сегодня особое внимание покупателей “настоящей собственности”…
Мы готовы поручиться, что далеко не в каждом таком списке фигурирует Южный Техас. Поверьте нам: скоро, очень скоро, он будет там фигурировать, да еще как! Наш совет: спешите воспользоваться преимуществами, которые предлагает этот район, пока их не раскусили другие, и цены там не поползли вверх. Они, кстати, уже слегка ползут, совсем чуть-чуть... Но не будем забегать вперед. Итак, о чем разговор? Как говорят американцы, What is the deal here?..
Речь идет о самом южном районе “Штата Одинокой Звезды”. Если вы посмотрите на какую-нибудь маленькую, совсем не подробную карту, это будут окрестности города Браунсвилл (Brownsville). А если возьмете карту побольше – тогда это будет городок Лагуна-Виста (Laguna Vista) на берегу Мексиканского Залива. Вот в это солнечное живописное место мы с вами и направляемся.
Вы можете видеть на карте США, что по широте этот район практически совпадает с южной оконечностью полуострова Флорида. Так что большой разницы в климатических и природных условиях ожидать не приходится. Но есть одно существенное отличие. Бόльшая часть южного побережья Техаса отделена от открытого моря длинной и тонкой островной косой. Вот здесь карта этого района. (Вы должны, кстати, побывать на острове South Padre Island. Разница с Майями-Бич несущественна!). Благодаря наличию такой гряды островов, образуется тихий залив Лагуна-Мадре (Laguna Madre), надежно защищенный от всех флоридских неприятностей.
Но мы-то знаем, какая из “флоридских неприятностей” волнует вас более всех других. Не акулы и даже не ураганы. Волнует нас то, что Флорида очень давно разведана и освоена. Ею никого не удивишь. Все знают, что там тепло, хорошо и в основном благоустроенно. Поэтому там уже достаточно дорого. Техас же – в известном смысле “целина”. Конечно, через какие-нибудь пять лет вы здесь ничего не узнаете. Но не станем забывать, что эти пять лет начинаются сегодня. И будете ли вы среди тех, для кого они сегодня начнутся – никто другой за вас решить не может.

В Лагуна-Висте идет новое строительство. Возводится огромный огороженный жилой комплекс. To, что называется gated community. Десять минут ходьбы до набережной. Пятнадцать минут езды до великолепного песчаного пляжа. Все это располагается вокруг огромного гольф-комплекса (golf course).
Да, да, мы знаем, что у русских гольф не big thing. Но, во-первых, уже не для всех. Во-вторых: вы живете в Америке не первый год и вам не надо объяснять, кто играет в этой стране в гольф, и кто в основном селится в домах с видом на golf course. Очень серьезная приличная публика. Вы понимаете, что в таком месте все будет как надо. И безопасность, и чистота, и садово-парковые посадки, и своевременный ремонт, и все остальное. Никому не известно что будет завтра или послезавтра с real estate рынком в целом, но такое жилье – солидный и надежный инвестмент. Уж в этом можно не сомневаться.
Давайте приведем примеры того, что и за сколько здесь предлагается.
Вот самое скромное, что только есть в комплексе: таунхаус с двумя спальнями, двумя ванными, гаражом на одну машину, площадью 1,000 кв. футов (примерно 100 кв. метров) - $99,500. Между прочим, буквально вчера еще их отдавали за $95,000. И вчера вас там не было... Жаль! Но не тому, кто их купил...
Вот таунхаус более крупной модели: 2-3 спальни, 2 ванных, гаражи на 1-2 машины – начинаются с $119.900. Вот роскошные таунхаусы: 2-3 спальни, 2.5 ванных, гараж на 1-2 машины, от каждого таунхауса отходит дорожка к своему собственному причалу для катера – такой дом начинается со $194,000.
Конечно, имеются в продаже и отдельные дома – single family homes. Вот полностью кирпичные дома с тремя спальнями, с двумя ванными, с гаражом на две машины, площадью 1,375 кв. футов. Начальная цена $138,000.
Есть в комплексе громадные ультра-роскошные дома ‘mansions’, какие у нас в чикагских пригородах обычно стоят миллионы. Здесь же, в Южном Техасе, ничего даже близко к таким цифрам вы не услышите.
Или, может быть, вас не интересуют готовые дома, зато интересуют участки земли, на которых еще ничего не построено? Пожалуйста! Участок в 1/3 акра можно приобрести за $145,000, а есть здесь и участки всего лишь за $35,000...
Имейте в виду: в Техасе ДВА сезона, когда люди снимают жилье (rental seasons), а не один, как в Аризоне или Флориде. Кроме того, вниманию тех, кто хочет переселиться в Техас насовсем: вы приняли очень разумное решение, потому что в Техасе НЕТ ни подоходного налога штата (State Income Tax), ни местного подоходного налога (Local Income Tax).

Мы хотели бы рассказать вам еще об очень, очень многом, но лучше если вы узнаете все подробности из самых первых рук. Позвоните Эллиоту Коэну (Elliot Cohen) по телефонам (847)778-7272 или (847)520-7128, или пошлите ему email: toillenehoc@yahoo.com. Mожете оставить Эллиоту сообщение с номером вашего телефона, и он перезвонит вам при первой возможности. Помните: никто не знает об этом новом строительстве больше Эллиота. Задать Эллиоту Коэну любые вопросы и получить на ниx исчерпывающие ответы, а также пакет с информацией о комплексе The Harbor at South Padre Island Golf Club не будет стоить вам ни цента. И ваш звонок, или email, или встреча и беседа с Эллиотом, или получение материалов от него – или всё это вместе взятое - абсолютно ни к чему не будет вас обязывать. Более того. Упомяните при первом разговоре с Эллиотом наш сайт NovostiChicago.com – и в случае, если вы затем решите приобрести через Эллиота недвижимость, вас ожидают весьма весомые инициативы со стороны агента, которые придадут вашей покупке еще бόльшую привлекательность. Эллиот Коэн сообщит вам о них при личной встрече. Скажите ему так: Elliot: there are some very attractive initiatives mentioned on the NovostiChicago.com. What exactly are those initiatives? Уверяем вас: договoрить все это до конца вам не придется. Эллиот говорит только по-английски. Итак, еще раз: Elliot Cohen (847)778-7272 или (847)520-7128 toillenehoc@yahoo.com

по материалам www.novostishicago.com

Советы риелтора

Главные ошибки покупателей и продавцов недвижимости
в 2005 г.

Ошибки покупателей.

Часть 1.

В 2005 г рынок недвижимости был наполнен ожиданием перерекламированной “Bubbles”. К счастью этого не случилось, но произошла коррекция цен. Рынок выровнялся. Тоесть, цены продолжают расти, но не так значительно и быстро - так называемый “flat market”. В условиях этого рынка покупатели и продавцы должны придерживаться абсолютно другой тактики, чем в условиях “hot market”, когда цены растут стремительно.
Рассмотрим основные ошибки, которые покупатели и продавцы сделали в 2005г. Опираясь на этот опыт, при покупке или продаже в этом году, можно избежать многих трудностей и сохранить деньги.

Недвижимость была куплена для быстрой перепродажи слишком дорого.
По ошибке считая, что предостережения о "Bubbles" это выдумки, или отнюдь их не касаются, свежеиспеченные Real estate инвесторы хотели заработать “за выходные” легкие миллионы. Но, они не осознавали, что покупают недвижимость у более осведомленных инвесторов за, уже, довольно высокую цену. При тенденции рынка к выравниванию, вообще говоря, достаточно сложно “купить- продать” недвижимость за короткий срок и при этом заработать. Помните, инвестирование в недвижимость это долгосрочные инвестиции. А если, вдобавок, и купили слишком дорого, то вероятность успеха этого проекта практически сводится к нулю.

Использование Іinterest-only финансирования.
Многие покупатели быстро поняли, что единственной возможностью приобрести недвижимость для них является interest-only или negative amortization финансирование. В этом случае выплачиваются только проценты на заем, а сумма займа остается той же (или увеличивается в ситуации negative amortization. Т.к. заемщик платит значительно заниженный % . Разница между этим процентом и реальным, существующим на сегодняшний день на рынке добавляется к займу). Такие собственники с течением времени легко могут попасть в ситуацию, когда их долг банку превысит рыночную стоимость жилья. Продать такое жилье без потери денег будет невозможно. Банк выставит жилье на распродажу (foreclosure). И ничего хорошего из этого не выйдет. В связи с этим следует отметить, что постоянный % на займы будет очень популярен в 2006г.

Недальновидность при покупке.
Новое строительство было чрезвычайно популярно в 2005г. Каждый покупатель хотел выбрать свою отделку, стиль, покрытие для полов, кухонные кабинеты и т.д. Но покупатели 2005 г теперь становятся продавцами. Они не могут заработать на перепродаже те деньги, которые планировали, поскольку слишком много денег было затрачено на дополнительные расходы по внутреннему оформлению. Тщательно обдумайте и спланируйте на будущее, что важно улучшить, а что лучше оставить, как есть, с точки зрения перепродажи, перед тем, как подписывать контракт.

Отказ от профессиональной инспекции жилья.
Во времена, когда маркет был более склонен к продавцам, многие покупатели были вынуждены покупать жилье в том состоянии, в котором оно было. По-этому они решали, что инспекцию делать не нужно, так как она ни на что не влияет, и отказывались от нее. Никогда не отказывайтесь от права провести инспекцию! И обязательно обращайтесь к профессиональным инспекторам. Важно помнить, что делая инспекцию вы платите деньги за знание, которое поможет вам принять окончательное решение о покупке и сохранит вас от значительных затрат и головной боли в будущем.
Бесплатные *подарки* строителей не заставили вас задуматься.
Два года без оплаты коммунальных услуг (assessments), кухонное оборудование из нержавейки, дорогая керамическая плитка и ванное оборудование, оплата closing cost, плазменные телевизоры и т.д. раздавались строителями, чтобы заинтересовать покупателей подписать контракт. Многие покупатели не задумывались над тем, что все эти подарки были сигналом замедления маркета, и, что даже строителю было не так просто продать это жилье. Новостройки было тяжело продавать не только из-за повышенной конкуренции, но также из-за недостаточного количества покупателей.

Один агент представлял интересы покупателей и продавцов.
Ожидая получить цену пониже, или по собственной беззаботности, покупатели сотрудничали с агентом, который, в тоже, время представлял интересы продавцов. Большинство штатов требуют подписания соглашения, уведомляя все стороны о том, что агент представляет одновременно продавцов и покупателей. Но лучше всего, когда покупатели представлены агентом, который отстаивает только их интересы. В этом случае удастся сэкономить больше, т.к. ваш агент сможет выторговать гораздо более низкую цену.

Не ознакомились с правилами ассоциации домовладельцев.
Перед тем, как подписывать контракт очень важным моментом является ознакомление с условиями ассоциации домовладельцев. Иначе, например, может произойти так, что вам придется избавиться от вашей любимой собаки, так как в доме запрещено держать животных. Также, очень важно знать, предвидятся ли какие либо дополнительные выплаты на коммунальные услуги (specіal assessments). Например, для общего ремонта дома, замены окон или новой крыши, и т.д. Такие расходы могут в будущем обойтись вам в тысячи.
Неосведомленность о “transfer taxes”.
Некоторые покупатели узнают слишком поздно о необходимости заплатить большую, незапланированную сумму так называемых *transfer taxes*. В зависимости от штата и города, эти услуги могут оплачивать как продавцы, так и покупатели. В большинстве случаев эта сумма не может быть финансирована, и это становится причиной отказа от покупки. Перед тем, как подписывать контракт, поинтересуйтесь, кто платит *transfer taxes* и, как их посчитать. Вы должны знать заранее на что рассчитывать.

Светлана Кордонская
847-561-4285

Деньги на рынке недвижимости

Как деньги становятся недвижимостью?

Здравствуйте, уважаемые строители, инвесторы, преуспевающие и будущие Дональды Трампы!
Каждый день ко мне присылают большое количество (реже хорошего качества) проектов, и я анализирую риски и ошибки опытных и начинающих инвесторов и девелоперов. Недвижимость - это один из самых доступныих и ,тем не менее, хитрых инструментов по умножению имущества и капитала. Я надеюсь помочь инвесторам почувствовать себя уверенней в мире Wall Street и обеспечить доступ к обширным рынкам капитала.
Стоит сразу заметить, что я занимаюсь исключительно коммерческой недвижимостью (офисы, склады, магазины, земля, новое строительство и любой другой недвижимостью, все - кроме жилья). Минимальний размер ссуды - $3 миллиона. Максимального лимита кредита в нашей компании не существует!

Несмотря на похожую терминалогию, у нас очень мало общего с банками жилой недвижимости. Мы не интересуемся кредитной историей или личным доходом клиентов. Единственное, что нас интересует,- это стоимость, продолжительность и прибыль каждого проекта. Многие девелопeры видят только прибыль проекта и не могут реально смотреть на стоимость, и самое главное, - время которое он займет от начала до конца. Поговорка «время – деньги» самая важная в нашем бизнессе. Одна из моих целей в этой рубрике - рассказать о правилах игры на финансовом рынке. Очень часто разница между прибыльным и убыточным проектом - стоимость и своевременная доступность капитала. Капитал,- это общее понятие - это банк, кредитная компания, фонд пенсионнных компаний, частные лица, или любая другая комбинация денег, ищущих пользу.
Приведем простой пример.
Проект - новое строительство. Процент ссуды в банке– 7.5%. Прибыль проекта до стоимости ссуды - 15%. Допустим начинающий девелопер берет 100% стоимости в долг. Если стройка займет один год, все в порядке. Прибыль 7.5%. Если два года, то девелопер работал бесплатно. Если три года, то он обанкротится. Конечно желательно что бы cushion “подушка” в прибыли была гораздо больше чем 15%, но с конкуренцией на хорошие местоположения это становиться сложнее с каждым днём.
Конечно, значительно легче финансировать опытных девелопeров, но c другой стороны, им горазда реже нужно занимать деньги. Поэтому для большинства наших клиентов мы играем решающую роль не только в размере прибыли, которая зависит от стоимости и размера финансирования, но и как советники.
Недавно мне позвонил новый клиент, который хотел купить два многоквартиных дома на Гавайских островах и после ремонта продать их как кондо. Это был его первый проект. Одно из зданий я очень долго рассматривала, но как ни крути, он просто переплачивал. Рассматривала- не значит, что я сидела на Гаваях, а наоборот, в офисе и с компьютером. После стоимости ремонта и ссуды, прибыли просто не оставалось. Говорить человеку что он делает ошибку - дело очень деликатное. Я так и сказала: “Пожалуйста, не обижайтесь. Мы не можем финансировать убыточный проект.” К моему удивлению он стал спорить. Я спокойно объяснила мой подход: вот стоимость ремонта, вот цены на рынке (он не живет там), вот стоимость ссуды. 3наете что он сказал после длинной паузы? “.....Как мне выйти из этого контракта.” Вышел, используя mortgage contingency с письмом которые приводило все мои доводы. Mortgage Contingency - это условие контракта покупки, которое говорит , что если невозможно найти финансирование, покупка не состоится. А второе здание преуспевает. Конечно, я могла бы постаратся заработать в любом случае и дать ему шанс поучиться на своих ошибках. Но от «обанкроченного» клиента мало толку.
Приступим к первому уроку.
Говоря простым языком eсть два вида ссуды - долговые обязательства с плавающей ставкой или процентом (floating rate) и фиксированной ставкой (fixed rate). В oсновном ставки построены как премия риска проекта добавленная к индексу. Для плавающих ставок мы используем индех ЛИБОР (LIBOR-London InterBank Offered Rate).
Плавающия ставка рассчитана на краткосрочные проекты. К примеру, покупка земли с целью нового строительства, финансирование строительства, изменение цели употребления (перестройка офиса в в кондоминиумы как Montgomery Wards - здание в Chicago , склад в офис, лофт, и т.д.) или чисто экономическое действие, которое увеличивает стоимость.Исторически плавающие индексы дешевле фиксированных. На сегодняшний день, ситуация не типична.
Поэтому, пожалуйста объясните ваши главные цели и намерения и мы вместе можем выбрать наиболее выгодный план действий. В разных фондах есть очень интересные и индивидуальные программы которые меняются почти каждый день.
Главная идея состоит в том, чтобы служить творчески настроенным кредитором и инвестором для коммерческих покупок недвижимости. Для владельцев мы обеспечиваем альтернатив местным коммерческим банкам.
Сосредоточьтесь на том, чтобы собрать необходимую информацию для
вашего кредиторa своевременно. Это то, где замедление или даже аннулирование сделки можно легко предотвратить. Когда кредиторы запрашивают личный финансовый отчет или три года из операционной истории, найдите это и сразу доставьте в банк. Большинство кредиторов требует ту же самую информацию, так привыкните к этому. Скорее всего информация будет включать следущее: операционную историю, финансовые отчеты заемщика, строительные бюджеты, фотографии, контракты по управлению, арендные договоры, бизнес-план, резюме, страхование и налоги. Если вы не имеете этой информации, помните,- это все конечно легче сделать Вам, чем кредитору.

Если есть проблемы с собственностью или вашим прошлым, раскройте их искреннe.
Кредитор узнает о них в конечном счете. Вы будете выглядеть хуже, если будете скрывать потенциальные проблемы не говоря уже о том, что поставите своего банкира в положение, где он должен будет в последний момент пытаться спасти вашу сделку. Обеспечьте чистые и краткие данные. Если возможно, финансовая информация должна находитcя в электронной форме. Большинство кредиторов или поставщиков капитала будут также требовать оценкy (appraisal), структурный (engineering report) и экологический отчёт (environmental report).
В следущей статье я познакомлю вас c финансированием с фиксированнной ставкой
и,так же, девелопментом жилой недвижимости. Это один из самых популярных и прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Этот факт связан, во - первых, с непрерывным ростом спроса на жилые помещения. Во-вторых, продукт доступный и понятный, в отличии от офисов и складов. Также обсудим очень популярныe в последние время condo conversions, - перестройка или перепродажа апартментов в кондоминиумы.

С вопросами и комментариями пожалуйста звоните: 312-236-4864
Или пишите mrobinson@tremontcapital.com.
Мария Робинсон –Associate Director «Tremont Realty Capital»
Источник: газета Стройка без Границ, Чикаго
ARBAT Builders Inform Agency, Chicago